マンション売却で3つの重要なこと！
2.相性の合う担当者にあうまであきらめない事！
3.必ず複数の仲介業者から相見積もりをとること！
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マンション売却体験記 田中家のプロフィール
4人家族
私 42歳 都内に努める会社員
妻 40歳 専業主婦
娘 都内の私立中学三年生
娘 都内の私立中学一年生
今回売却したマンションは12年前に35年ローンで購入した中古マンション（１８８０万で購入）
趣味は、カラオケと伊豆旅行のごく普通の家族です。
今回、我が家のマンション売却記録を素人目線で、リアルに公開していきます。
トラブルや、気を付ける点などもできるだけ分かりやすく書いていこうと思いますので、
マンション売却の参考にしていただければ幸いです。
| マンション概要 | 物件場所 | 築年数 | 売却額 | ローン残高 |
| 6階建ての６階
３ＬＤＫ(72㎡) |
埼玉県大宮市
大宮駅徒歩9分 |
30年 | 1700万円 | 1320万円 |
①マンションを売ろうと思った理由
上の娘が都内の中学に通学しており、更に下の娘が同じ中学に合格し
春から二人とも都内に通学することになった。
私自身の通勤先も都内だったため、通勤時間なども考え、
家を売却し都内に引っ越すことに決めました。
② 賃貸ではなく、売却を選んだ理由
築年数がかなり経過したマンションだったため、賃貸にするためには、
お風呂場など水回りの総リフォームが必要不可欠な状況でした。
その辺を考慮して計算してみたところ、
リフォーム代に最低でも２００万〜３００万が必要だと判明。
賃貸の相場が１０万程度。
そこから、修繕積立金、固定資産税、住宅ローンを引くとほとんど手元に残りません。
リフォーム費用の回収さえ難しいと判断し、売却を決意しました。
③ 近隣物件含めての価格を調査
売却を検討した段階で、自分のマンションを含め近隣の建物価格はチェックしました。
私が住んでいたマンションは２年ほど売りに出ていませんでしたが、
数年間に１６００万円前後で売られていた記憶はありました。
また、近隣の若干狭いマンションなども、１５００万円を下回る価格は無かったため、
最悪のケース（売却価格がローン残高に達しない）事はないだろうと判断しました。
【関連記事】＞＞近隣の相場を知る
④ マンション売却で最初にしたこと
我が家の郵便ポストには、定期的に売却希望者を募るチラシが入っていました。
１週間ほどポストのチラシを集めてみることに。
その結果、３社のチラシ集まったため、そのチラシの連絡先に、
売却を検討しているので、見積が欲しいと連絡をしました。
３社ともすぐに伺いますと言った、回答だったため、
あえて休日の同じ日に、時間をずらして３社の話を聞くことにしました。
最初に来たのが、どちらかというと地域密着型の不動産会社です。
正直私自身も不動産売却経験もありませんし、
それに関した知識もほとんどなかったため、
営業マンの説明をそのまま聞いている状態でした。
ただ、正直説明が下手というか、分かりにくかったです。
特にその後の二社の説明を聞いた後に、その差を実感しました。
次に説明に来たのは、中堅不動産会社の営業マンです。
彼は、１社目に比べると話は上手で、印象は悪くありませんでした。
売却価格も、１７００万円台で売れるのではないかと、
具体的な数字も提示してきました。
ただ、一つ気になったのが、その日初めて聞いた
「一般媒介契約」と「専属専任媒介契約」
という不動産会社との売却契約の形でした。
★★★一般媒介契約と専属選任媒介契約の違い★★★
■一般媒介契約
売却の仲介を複数の不動産会社に依頼する契約方式で、
複数の不動産会社と契約するため、
契約した不動産会社の中で、
条件の良い売却相手を見つけてきたところと取引を進める形になります。
■専属選任媒介契約
売却の仲介を１社の不動産会社にのみ依頼する契約。
その他の不動産会社や知人が見つけてきた売却相手だとしても、
契約した不動産会社を通しての契約となります。
上記二つの契約形態をそのまま受け取ると、一般媒介の方が、
条件の良い不動産会社を選べるわけなので、有利に感じました。
むしろ、専属にするメリットがなにも感じられず、
その部分について２社に尋ねたのですが、
私が納得できる回答はもらえませんでした。
この時点で、私は一般媒介で３社と契約しようかな、と考えていました。
そこに、最後の３社目、（結論から言うとここに決めたので実名で書きます）
三井不動産が説明にやってきました。
三井不動産だけ２名の営業マンが訪問してくれて、
説明が始まったのですが、その説明は私が欲しかった回答ばかりでした。
まず、専属媒介のメリットについてですが、
★専属場合、売却が決まれば必ず三井不動産に仲介手数料が入るため、
地域にチラシを打つなどの予算が大きく使える。
逆に言うと、一般仲介の場合、いくら三井不動産が費用をかけて営業活動をしてくれたとしても、
その他の不動産会社で契約になってしまえば、赤字になってしまう。
そうなると、なかなか積極的な売却活動が出来づらい。
なるほど！
と素直に思いました。
しかも、専属媒介の契約期間は法律で３カ月と決まっている為、
出来る限り３カ月以内での売却を努力してくれます。
その上、別に専属仲介になったからと言って、
例えば今日説明を受けた２社が全く売却活動を出来ないわけでは無く、
例えば地域密着の不動産会社に、
最初から家のマンションの空きを待っているお客さんが居た場合、
三井不動産と手数料は分配にはなりますが、普通に紹介はしてくれるのです。
説明を受けてスッキリすると逆に疑問になったので、
「個人の売却で一般媒介にする方ってどのくらいいますか？」
と尋ねると、「ほぼ、おられないですね」の即答。
結果、翌日に三井不動産と専属選任媒介契約を署名しました。
【関連記事】＞＞複数の不動産屋の相見積もりをとる
⑤ 専属選任契約するなら不動産会社は最初から１社に連絡で良い？
不動産の売却契約は、専属選任仲介契約のメリットが多いとのお話をしました。
そこだけ読むと、最初から大手に連絡すればそれだけ良いのでは？
と思う方も多いと思います。
ですが、出来れば複数の不動産会社の営業マンに会う事をお勧めします。
理由はいくつかありますが、まず大切な自分の家の売却を任せるわけですから、
会社の規模にこだわらず、相性が良い（信頼できる）人に頼むことが大切です。
そうでないと、後々色々な意味で、イライラすることになると思います。
もう一つの理由は、不動産会社のいわゆる（手持ち顧客）情報です。
不動産会社は、それぞれ自社独自の購入希望者情報を持っています。
例えば、「Aマンションに空きが出たら買うから、
すぐに情報を流してくれ」などといった情報です。
こういった顧客を持っている不動産会社であれば、驚くほど速く、
そして良い条件で売却できる可能性が非常に高くなります。
私の例でいえば、三井不動産と話した時点で、
「このマンションを購入希望のお客様が二人居ます。」と情報をくれました。
数千万規模の契約になりますし、営業マンを呼ぶのはただですから、
十分に活用して最も良いと判断したところと、契約することをお勧めします。
我が家の場合はチラシを集めるといった原始的やり方でしたが、
実は、一括で見積もり依頼できるサイトがあります。
非常に便利で、売却を決定していなくても売却相場を知ることが出来るので、
ぜひ活用してください。
【関連記事】＞＞複数の不動産屋の相見積もりをとる
⑥ 長期戦を覚悟した
私の場合、今回の売却はどうしても急いで売らなければいけない
といった状況ではありませんでした。
そのため、ある程度強気の価格設定で、
しばらく経過してもまったく反応がないようなら
値下げも考えるといったスタンスでした。
価格設定に関しては、三井不動産の方が、近隣の数年間の
同じようなマンション売却データを元に作成してくれました。
その価格は１６５０万
中古マンションの場合、かなりの確率で値引き交渉をされるため、
その分を先に上乗せして１７５０万円で売り出すことに決定しました。
私たち夫婦の話し合いでは、１７００万で売れれば満足できるという結果だったので、
一応それも伝えました。
１７５０万で売却価格を決定すると、
さっそくその二日後には地域にチラシが配られました（我が家にも入っていました）
そして、元々このマンションの物件を待っている方が二組居たため、
数日後には、その方たちが、内見にやってきました。
内見の前には、少しでも印象をよく見せるため、
一生懸命大掃除をして臨みました。
古さはどうにも出来ないですが、
キレイになっているだけでもだいぶ印象が違うようです。
子供や猫が居るので、壁紙が破れた部分も多かったのですが、
ホームセンターで補修部品を購入して、出来るだけキレイにしました。
女性が気になるであろう、水回り、台所なども集中的に掃除し、
内見が終わるまでは、コンロが汚れるような料理は控えました。
臭いもマイナスなイメージを与えるため、
内見の予定の１時間前から窓をすべて空けて、換気をすると良いそうです。
もう一つ、不動産会社からアドバイスされたのは、昼間に内見だとしても、
「家の全ての電気を最初からつけておいてください。」
ということでした。これも、かなり印象が明るくプラスになります。
内見に来た一組目は６０代の夫婦でした。
これから年を取るので駅から近くて便利なマンションを探しているとのことでした。
二組目は、近隣のマンションを購入している不動産会社の社長さんでした。
二組ともとても感じの良い方で、どちらかで決まってくれると楽だな。
などと思っていたところ。早速翌日に、一組目の老夫婦からの購入希望。
こんな簡単に決まる物なのだと、この時点では喜んでいたのですが。
この後一波乱あります。
契約日が決まり、三井不動産での契約日になりました。
必要書類を持参し、契約内容の確認と、手付金、説明などを行っていたのですが、
突然相手老夫婦の奥さんの方が、マンションの建て替えについて、
心配だと言い出したのです。
確かに、古いマンションなのでいつかは建て替えの話は出るかもしれませんが、
現時点ではそのような話は管理組合でも出ておりませんでした。
しかし、奥さんは不安になってしまったらしく、
契約が一時中断、隣の部屋で営業マンが、奥さんを説得するという不思議な状況へ。
その後、１時間ほど待たされ、結局キャンセルとなりました。
色々な方が居るのでしょうがないですが、
翌日菓子折りをもって謝りに来た営業マンが言うには、
「私も初めての経験でした」との事でした。
簡単に決まったと油断していたところのキャンセルだったため、
私たち夫婦も早く決めたいという気持ちが芽生えていました。
営業マンが、言うには、先日内見した２人目の社長が、
１７００万ならすぐに決めるとのこと。
また、チラシ等まいていつ決まるか分からない１７５０万より、
確定している１７００万が魅力的に感じたのです。
元々の希望金額であったこともあります。
それと、もう一つ後押しになったのは、売却する相手が不動産会社のため、
設備等の不具合なのでもめる可能性が限りなくゼロに近いという事です。
例の老夫婦に売却した場合、購入時には気づかなかったけれど、
ここは直してもらいたいなどのトラブルが起きる可能性を感じました。
もちろん、どのような不具合が売却者側に直す義務があるかは、
法律で細かく決まっている為、ほとんどそのような事はおこらないのですが、
少なくとも不動産業者に売却ならば、その点も安心できると思ったのです。
一日考え、不動産会社へ１７００万で売却することに決定しました。
売却を決めてから、まだ数週間しか経過していませんでした。
【関連記事】＞＞家を売る際は長期戦を覚悟する
⑦ マンション売却と同時にローンを完済
家のローンが残っている状態で、マンションを売却したため
その手続きは大変なのかと思っていましたが、拍子抜けするほど簡単でした。
我が家の場合は、売却価格がローン残高を上回っていたため、
スムーズでしたが、もし逆のケースでも、
差額を用意できれば、ローン中でも売却は可能です。
その辺の事務処理も、仲介不動産会社が書類含めて用意してくれますから、
心配は不要です。
【関連記事】＞＞ローン返済中でも家を売ることはできる？
⑧ マンション売却して残ったお金は、税金がかかるの？
この点は、私も心配でした。 例えば今回のケースでは
（売却価格１７００万）－（ローン残高１３２０万）＝３８０万
手元に３８０万近く残るため、ここの税金がかかるのかな？
などと最初思っていましたが、
住宅の場合、購入価格を上回らない限り税金は発生しないそうです。
ちなみに、このマンションは中古で１２年前に１８８０万で購入しました。
ですから、売却価格が１８８０万円を超えてしまうと、その部分位は税金がかかります。
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