家を売る時に結ぶ、不動産屋との契約は
・「一般媒介契約」
・「専任媒介契約」
・「専属専任媒介契約」
の3種類があります。
はじめて家を売る人にとって、この契約がどういうもので、
どのような違いがあるのか？
どの契約を選んだらいいのか？
迷うと思います。
ここではこの3種類の契約がどのようなもので
どのような違いがあるのかを説明します。
一般媒介契約
売主が複数の不動産屋と契約を結ぶときにこの一般媒介契約を使います。
複数の不動産屋と契約を結ぶことで、それだけ多くの買主を探せるというメリットがあります。
但しこちらの契約の場合、不動産屋に販促の義務もなければ報告の義務も発生しないので
販促活動をおろそかにする不動産屋も少なくなりません。
というのも理由があって、例に例えると
不動産屋が活動してくれない例
貴方がA社、B社、C社と一般媒介契約を結んだとします。
A社、B社は雑誌やHPに広告を出し販促活動を懸命に行いました。
しかし、C社には貴方の家を欲しがっている顧客がたまたまいて
その顧客が貴方の家を購入しました。この場合、A社、B社はかけた広告費が全て無駄になります。
このような事が少なからずあるので
一般媒介契約を嫌がる不動産屋はありますし、
仮に一般媒介契約を結んだとしても、販促活動をあまりせず
たまたま該当する顧客がいた場合に声をかける程度になります。
一般媒介契約のメリット
・複数の不動産屋と契約を結べるので買主を見つけるチャンスが増える
一般媒介契約のデメリット
・不動産屋は販促活動をあまりしてくれないパターンが多い
専任媒介契約
専任媒介契約は、ここぞと決めた不動産屋1件とだけ契約を行います。
1社とだけの契約なので買主を探すチャンスは少なくなりますが、
この契約を結んだ不動産屋には、レインズ登録と販促活動の報告の義務が発生します。
また、他の不動産屋に売られる心配がないので販促活動を頑張ってくれます。
※レインズの詳細はこちら
専任媒介契約のメリット
・不動産屋がレインズ登録をしてくれる(7営業日以内の登録)
・不動産屋との契約が1社のみなので販促活動を頑張ってくれる(2週間に1回の報告)
専任媒介契約のデメリット
・1社のみの契約なので買主を探すチャンスが一般媒介契約と比べて少ない
・売主が自分で買主を探せてしまうので不動産屋がそこを気にする場合がある
専属専任媒介契約
上記の専任媒介契約の上位版になります。
こちらの契約と専任媒介契約の大きな違いは、
売主が買主を自分で探せないという点です。
ただ、自分で買主を探せるような人ははじめから仲介なんて使わないので
専任媒介契約より専属専任媒介契約を選んだほうがいいですね。
専属専任媒介契約のメリット
・不動産屋がレインズ登録をしてくれる(5営業日以内の登録)
・不動産屋との契約が1社のみなので販促活動を頑張ってくれる(1週間に1回の報告)
専属専任媒介契約のデメリット
・1社のみの契約なので買主を探すチャンスが一般媒介契約と比べて少ない
・自分で買主を探すことが出来ない
どの契約を結んだらいいのか？
3種類の契約の種類を説明してきましたが、どの契約を結んだらいいのか迷いますよね。
結論から言うと
専属専任媒介契約
これ一択になります。
何故専属専任媒介契約がいいのか説明します。
まず一般媒介契約ですが、こちらは不動産屋が嫌います。
この契約の場合、本当に販促活動を行ってくれません。
連絡しても、「なかなかみつからないんですよねー」なんて言ってはぐらかされて
1年以上経過したこともあります。
奇跡的にたまたま該当する顧客が見つからない限り
家は売れないと考えたほうがいいかもしれません。
そうなると残るのは、
専任媒介契約と専属専任媒介契約になりますが、
この2つの契約の大きな違いは
自分で売主を探せるか否かです。
自分で探せる人なんてほとんどいないと思います。
それならば、専属専任媒介契約にして全てを不動産屋に任せたほうがいいと思います。
そのほうが不動産屋も安心して販促活動を行えるので
買主を早く探せる可能性が高まります。
実際、家を売る場合、ほとんどが専属専任媒介契約だそうです。
契約比較表
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 複数不動産との契約 | 可能 | 不可 | 不可 |
| 売主への販促活動報告 | なし | 2週間に1回 | 1週間に1回 |
| レインズ登録 | 任意 | 義務 | 義務 |
| 自分で買主を探せる | 可能 | 可能 | 不可能 |
| 契約有効期限 | なし | 3か月以内 | 3か月以内 |
